买房是件大事也是件难事，基于即买即住、实地看房、配套完善的优势，越来越多的人选择购买二手房。

二手房购房流程相对复杂，由于房产中介的不规范操作和二手房买卖双方的法律风险意识淡薄，二手房买卖纠纷时有发生。

在整个买卖过程中最为关键的便是签约阶段，如果不注意其中细节，一不小心便会入坑，严重的话还会导致钱房两失。

这期和大家聊一聊二手房买卖中的细节问题。

1.中介行为

二手房买卖通常离不开中介，但中介在进行居间与代理时常有不规范不尽责行为。为了促成业务，有些中介会将交易流程时间模糊化、甚至会对买卖任何一方做出无事实根据的承诺，给买卖双方造成损失，必要时买卖双方可以查阅中介机构的“两证”（营业执照、中介代理资质证书）。

2.房价变化

房屋价格上涨或者下跌幅度过大致使一方后悔，以各种理由拒绝办理过户或者要求解除合同。提前考虑房价上涨、下跌等因素，在购房合同中约定违约责任并及时办理过户手续是避免对方反悔的最好方式。

3.故意隐瞒

购房过程中卖方为了卖出房屋可能会故意隐瞒房屋真实信息的情况，如房屋质量问题、出租共有的权利瑕疵、房屋的历史状况等，对于卖家做出的口头承诺，买方应当及时固定证据，方便通过法律途径维权。

4.阴阳合同

二手房买卖中常常存在两份合同，买卖双方与中介签订的合同和在房管部门备案的制式合同，俗称阴阳合同。在税控管理越来越严格的趋势下，若签订此类阴阳合同，买卖双方有可能会遭受行政部门的处罚，而且一旦发生纠纷，阳合同也会被认定为无效。

5.产权瑕疵

经济适用房在五年内不得上市交易；部分拆迁安置房在3年内不能上市交易；公房只有承租权，没有所有权；农村宅基地上所建的房屋，只能在村集体内部买卖。买方如果购买了此类房屋，一旦卖方反悔引发纠纷，鉴于无法办理产权证，买方的利益很难得到法律的保护。

6.无权处分

房屋如果有其他共有权人，如夫妻共有财产登记在一方名下或者房屋是继承而来的财产等情况，一方没有征得其他共有人的同意把房屋卖掉，属于无权处分。其他共有人对此追认，则有效；拒绝追认则无效。在处理不动产时，房屋的共同产权人都应当到场签字。

7.无法交付

买卖时房屋处于出租状态，承租人可以主张优先购买权，导致房屋无法交付。此时需要请求承租人签订放弃优先购买权的书面承诺，另外即使承租人不反对原房主出售房屋，也有权继续按照租赁合同一直居住下去，买卖无法解除租赁合同。

8.无法落户

合同中并未做出户口迁移的约定，出现卖方拒不迁移户口或者短期内无法迁移户口的情况。户籍归公安部门管理，属于行政管理权范围，法院对涉及户口问题的诉讼一般不予处理，因此产生此种争议，无法直接向法院要求原房主迁移户口，公安机关也不能将原房主的户口强行迁出。

9.拒退定金

买方因为限购政策或者贷款问题不能购买房屋，解除合同后卖方拒绝退还定金，对此一定要在合同中进行相关约定，避免不必要的纠纷。另外要注意合同订立者利用“定金”写成“订金”的疏漏，从而逃避定金罚则的情况。

10.违约责任

在合同中对于买卖双方一旦不履行合同义务时应当如何承担违约责任，没有做出明确约定或者约定不详。发生纠纷诉诸法院，因缺乏相应合同条款，导致守约一方无法准确主张违约金，从而利益受到损害。

房屋买卖就像一场博弈，卖方欲盖弥彰，买方吹毛求疵，中介于其中左右逢源。这场人生大事，不要头脑发热，细节决定成败，祝愿所有购房者都能搬进满意的新家！