案例导入

2020年10月，小林与房东老郑签订了房屋租赁合同，约定租赁期间为2年。2021年5月，老郑在未通知小林的情况下，将房屋出卖给了蒋某，并要求小林在三日内搬离该

屋。此时，小林该如何维权呢？

笔者观点

《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。此所谓“买卖不破租赁”，即承租期间房屋被卖，不影响租赁合同的继续履行。本案中，小林与房东老郑约定的租赁期间尚未到期，因此即使老郑将房屋卖出，也不能阻碍小林继续租住该房屋。同时，蒋某作为房屋买受人，应当概括继受原出租人老郑的权利义务，在保证小林能够继续租住房屋的同时，要求小林向其支付租金，若小林不支付，蒋某则可以小林迟延履行租赁合同项下义务致使合同目的不能实现行使解除权。

此外，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条还规定了 “买卖不破租赁”不适用的情形：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。结合上述案例，若蒋某系因行使抵押权而获得房屋所有权，那么小林就不能主张租赁期间未到，继续承租该房屋。此时，小林可以老郑不履行租赁合同义务为由，要求老郑承担赔偿损失的违约责任。

同时，依据《民法典》第七百二十六条的规定，老郑未通知小林，就将房屋出卖给蒋某，还侵犯了小林作为承租人的优先购买权（以同等条件优先购买的权利），小林可据此要求老郑承担赔偿责任，但是蒋某若为房屋按份共有人或者出租人老郑的近亲属，则该特殊身份可以排除小林的优先购买权。

共有人的优先购买权之所以优先于承租人的优先购买权，是因为共有人的优先购买权是基于共有物权关系而发生，承租人的优先购买权是基于租赁合同关系而发生。前者源于物权，后者源于债权，物权优先于债权，因此共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权. 

其次，近亲属身份具有紧密不可分割的人身属性，基于血缘、伦理的交易处分行为，不能等同于一般的市场交易行为。因此，即使近亲属之间的交易价格低于市场价格，也符合正常人的合理预期。 

当然，若片面追求承租人优先购买权的保护，则有可能会侵害出租人的合法权益。《民法典》第七百二十六条就对承租人行使优先购买权的期限加以限制，即出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。本案中，若老郑在卖房前已经通知小林，而小林迟迟未表示购买，超出十五日后，小林则不能再行使优先购买权。

基于上述，本案小林可以基于原租赁合同继续承租该房屋，并向蒋某定期履行支付租金的义务；同时，由于蒋某并不具备上述两种特殊身份，故小林还可以优先购买权被侵害为由，向老郑主张赔偿。