买房是大多数人人生中最重要的事情之一，同时很多人也是第一次接触买房，对当中的法律风险一定要提前了解清楚。拆迁安置房以其价格相对便宜引起购房者的关注，但是这一类拆迁安置房往往在转让时还未取得产证。那么这一类未拆迁安置房可以购买吗，有哪些风险？本文将通过一则案例展开讨论：

一、案例引入

王某系苏州相城区某村村民，2015年5月，其所在村进行拆迁，后王某取得安置房指标。2016年1月8日，王某（卖方）与秋某（买方）签订《拆迁安置房买卖合同》约定：王某将拆迁安置房的指标以80万的金额卖给非同村的村民的秋某，待该安置房可以办理登记手续时，王某需无条件配合秋某办理。同当日，秋某将款项支付给王某，王某出具收据。同年，房价大涨，王某拒绝将房屋转让给秋某，秋某遂起诉至法院，要求王某将房子转让给自己并在政策允许时配合办理过户。那么，秋某的诉求能被支持吗？

要判断其诉求能否得到支持，要判断其诉求能否得到支持，首先要判断拆迁安置房是否可以转让，其次判断双方所签订的协议效力问题。

二、拆迁安置房是否可以转让？

司法实践中，判断拆迁安置房能否转让，首先要判断拆迁安置房的性质。根据拆迁安置房所占土地的性质，可将安置房分为三类：国有出让土地、国有划拨土地、集体土地性质。这三类性质的拆迁安置房的转让限制各不相同。

（一）国有出让土地

国有出让土地性质的拆迁安置房，建设单位需缴纳土地出让金等土地有偿使用费用及其他费用后方可使用土地，所以这类拆迁安置房的土地使用权证书和房屋所有权证书基本都是齐全的，房屋可以自由上市交易。被拆迁人取得此类安置房后，安置房即属于个人私有财产，可以自由转让与买卖。

（二）国有划拨土地

根据《城市房地产管理法》第四十条规定，划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

即国有划拨土地上建造的房屋亦是可以转让，但需满足三个条件：第一报有批准权的人民政府审批；第二要理土地出让手续；第三依法缴纳土地出让金。

（三）集体土地性质

集体土地性质的拆迁安置房，一般是指农民集体土地被征收而获得的安置房，是农民因失去土地而获得的相应补偿。一般该类性质的拆迁安置房，涉及农民宅基地上房屋的，由于具有专属性质，通常只能向集体经济组织成员转让，对集体经济组织以外的成员禁止转让。

要注意例外情况，依照《土地管理法》的规定集体土地分为农用地、建设用地和未利用地，现行法律限定在集体组织成员之间转让的地上建筑物，一般是指建造于农民宅基地上的房屋，并没有限制建设于集体土地上的所有房屋均不能转让，因此非宅基地性质的集体土地拆迁安置房也是可以进行流转的。（详见（2020）鲁民申2917号案例）

三、拆迁安置房转让协议性质

第一、拆迁安置房没有取得房屋产权证书，并不影响买卖合同的效力。只是不能办理交易过户登记手续，如果买卖双方签署的合同，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，则买卖合同是有效的。

第二，通过上文的分析，除集体土地性质拆迁安置房涉及农民宅基地部分，不能对外转让，其他土地性质均可自由转让，故，所签订的合同一般是有效。

四、律师建议

在购买还未取得产证的拆迁安置房时，一定要注意以下几点：

1.了解建造安置房的土地性质，尽可能避免出现购买农民宅基地上房屋集体土地性质的安置房。

2.了解清楚该安置房所有的权利人，合同必须由全部权利人签字，避免遗漏权利人。

3.明确违约条款，尤其司法实践中，卖家因涨价毁约或不配合过户的情况越来越多，买家一定要约定好违约责任。

作者：王玲