这篇文章向大家介绍抵押合同的主要条款以及在抵押关系和租赁关系发生冲突时的处理规则，以及民法典生效之后抵押物可以转让的重大修改问题、抵押权的优先受偿权。
抵押合同的基础规则
首先需了解抵押合同的基础知识。
抵押合同必须以书面形式订立，一般需要包括被担保债权的种类和数额、履行债务的期限、抵押财产的名称数量等基础情况，以及担保的范围。简单来说，就是需要把时间、金额以及范围约定清楚，避免后期产生歧义。
其次，在抵押中常常会遇到与租赁关系的冲突。
举个例子来说，小王公司把自己的商铺抵押给小李工厂，但是在抵押之前，小王公司就已经租给小黄服装店做生意了，并且已经签订了三年期的租赁合同。所以，当租赁合同和抵押权冲突的时候应该怎么处理呢？
根据《民法典》第406条的规定，对于在抵押权设立前就已经出租并且转移占有的情形，原来的租赁关系是不收抵押权影响的。也就是，小黄服装店的租赁合同不会因为小王公司与小李工厂之间的抵押关系而导致无法继续租赁。
最后，对于抵押财产的处分，之前是禁止转让抵押财产的，在《民法典》生效后，作出了新的规定。即在抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。
但是，一定要注意，并不必然，要先看当事人有没有约定。也就是说，在当事人没有约定禁止转让抵押财产的前提下，抵押人随时可以转让抵押财产。这就会导致抵押物处在一个不确定的状态，其实抵押权人的抵押权很容易受到损害。
所以律师建议大家在日常接触抵押权的时候，在抵押合同中最好把“禁止转让抵押物”这条加进去，对抵押物的转让作出限制，否则导致自身权益受损。
民法典新修改：抵押人无需抵押权人同意即可转让抵押财产
先看一个简单的案例，小王向小李借了3万元钱，双方签署了抵押合同，小王的汽车作为抵押物。按照之前的《物权法》规定，如果抵押合同中没有约定关于小王是否能够把车卖了，那么小王想要卖车只有两个途径：1、小李同意后卖；2、小李不同意，但买车方愿意把5万元钱还给小李，此时小王才可以卖车。
但在《民法典》生效后，如果抵押合同中没有明确约定不能转让汽车，且小李无法证明小王卖掉汽车会侵害抵押权，那么，不需要小李同意，小王就可以卖掉汽车。这是怎么回事呢？让我们一起去学习其中的条文变化。
《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
但是《民法典》做了重大修改，《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”
即民法典时代在抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。但是，一定要注意，并不必然，要先看当事人有没有约定。也就是说，在当事人没有约定禁止转让抵押财产的前提下，抵押人随时可以转让抵押财产。这就会导致抵押物处在一个不确定的状态，其实抵押权人的抵押权很容易受到损害。
所以律师建议大家在日常接触抵押权的时候，在抵押合同中最好把“禁止转让抵押物”这条加进去，对抵押物的转让作出限制，否则导致自身权益受损。
因此，在签订抵押合同时，特别是动产抵押，一定要注明不可转让抵押财产，否则抵押财产一旦转让，他人善意取得，而债务人又失去偿还能力，那么该笔债务不被清偿的风险就会非常高。
抵押权的优先受偿权
先看一个案例，2022年11月5日小王公司向小李公司借款100万元，并将小王公司名下的商铺抵押给小李公司，并到房管局办理了抵押登记。双方签订借款合同中明确提到，该商铺抵押给小王公司，若2023年5月1日之前小王公司没有归还借款，小李公司对小王公司所抵押的这个商铺享有优先受偿权。
在上述这个案例中就涉及到了抵押权的优先受偿权。那么，到底什么是这个抵押权的优先受偿权呢？
根据《民法典》第三百九十四条规定，概括来说，就是债权人债务人为了担保双方的债务能顺利履行，更多的是债权人为了能更好地保障自己的权利，保障之后能把这笔钱收回来，在债务人或者第三人不转移抵押财产，即，抵押物不用给债权人，债务人或者第三人可以正常使用。
在这个前提下，把这个财产抵押给债权人，一旦发生债务到期债务人还不能履行债务或者双方约定的情况，债权人有权就抵押的财产享有优先受偿的权利。
这么说如果大家还是觉得不能理解，我们再举一个简单的例子往下延伸。
沿着刚刚小王公司向小李公司借款的案例，在小王公司向小李公司借款的同时，还向小黄公司也借了100万元，但是没有约定任何抵押更没有办理任何抵押登记，债务到期后，小黄公司先行起诉小王公司归还债务。在判决小王公司还款后，小王公司还是没钱履行，于是小黄公司申请强制执行，此时，小李公司紧随其后，也申请了强制执行。法院查封了小王公司名下抵押给小李公司的商铺，此时，因为小李公司有一个登记的抵押权，因此，该商铺在拍卖之后的钱先受偿给小李公司，因为小李公司对该商铺有一个抵押权，可以得到优先受偿。
抵押权的优先受偿权给我们什么启示呢？
站在律师的角度给大家的建议是，给其他公司借款时，最好能够就其名下的财产做一个抵押约定及进行抵押程序，以便保障后续债务的顺利履行。
抵押权的法律规定及知识比较多且复杂，建议大家遇到具体问题最好咨询专业律师进行处理。
马政鹏律师
上海明伦（苏州）律师事务所，执行主任，明伦律所马政鹏律师团队带头人，刑辩委员会主任，上海市浦东新区司法局法律讲师、上海市开放大学客座讲师、中共苏州市姑苏区律师协会第六联合支部书记。
多年来致力于各类法律疑难案件的理论研究和实践操作，代理过多起全国著名疑难案件，拥有丰富的执业经验。
马政鹏律师团队
是上海明伦（苏州）律师事务所骨干力量，以团队化的运营方式办理每一起案件，专业、精准和高效的原则贯彻于每个案件，在刑事辩护、合同纠纷、婚姻家事、劳动人事、企业法律顾问等领域有丰富的实践经验，获得了社会广泛好评。
