案情简介

2021年2月底，钱某夫妇想购买一套别墅，于是在中介的介绍下去房东家里看房，看到屋内的设施设备一应俱全且保管得当，钱某夫妇看房当天就与房东订立了《房屋买卖定金协议》。双方约定：“别墅价值为860万元，房屋电器全部留下，院内外树木全部留下，家里红木家具业主拿走。”

因当天时间较晚，双方并没有对所留家具家电及房屋现状进行确认，双方协商由中介对房屋现状进行拍照且列明家具家电清单由双方确认，但中介并没有按约进行拍照固定，直至房产过户前几天才进行了拍照，然而此时屋内家具家电全被搬空。

钱某夫妇得知此情况后，十分气愤，要求中介进行协商赔偿，但协商一直未成功，钱某夫妇遂拒绝支付中介费10万元，考虑到违约金钱某夫妇无奈下还是按照合同约定完成了过户行为。

为了讨要中介费，房产中介起诉了钱某夫妇，钱某夫妇为了减少损失，起诉房东和中介，要求赔偿家具家电损失。

案件难点

1、钱某夫妇是否有权拒绝中介费支付？如果必须要付中介费，中介费如何进行减免？

2、因在合同签订时未对房屋现状进行固定，无法查明家具家电具体损失为多少？也无法确认当时所签订时是否对红木家具以外的家具去留问题进行约定。

办案思路    

为了搜集固定证据，本律师首先建议将本案拆开成两个案件，第一个案件为中介服务合同纠纷，专门解决中介服务费问题，主体为钱某夫妇和中介公司，第二案件为房屋买卖合同纠纷，专门解决家具家电损失问题。

其次，进一步固定搜集相关证据，如与中介沟通的聊天记录、文件、原有房屋内现状的录音录像，证明家具家电搬空的事实。

然后，去房屋现场进行勘察，与钱某夫妇一起对房屋内的家具家电罗列清单，列明相关价格，确认诉讼请求及依据。

最后，将以上相关材料整理梳理清楚，从中介多次违约，房东确实搬空家具家电、房屋价值远高于市场价格等角度去证明案件事实办理案件。

取得成果

中介服务合同纠纷案件，成功减免中介服务费2万元，房屋买卖合同纠纷案件，成功为当事人挽回损失10万元。

经验总结

对于中介服务合同纠纷案件，按照《民法典》第九百六十三条第一款之规定，中介人完成中介服务，就有请求支付中介服务费的权利。

结合本案来看，本案中房屋买卖双方的已完成过户登记行为且已经取得了房产证，说明中介服务行为已经完成，因中介服务本质来说，就是为了促进买卖双方过户登记行为完成，所以中介公司有权要求支付中介费。

至于中介费用多少的问题，因围绕其履行中介服务合同过程中产生的过错，通过相关证据证明其给我方造成的损失多少，增加法官的自由心证，从而最大程度上减少我方的损失。

对于房屋买卖合同纠纷案件，需要解决以下两个问题。

第一，合同约定的“非红木”家具的处置问题及原有房屋状况问题，根据《民法典》第一百四十二条、第四百六十六条、第五百一十一条之规定，合同约定不明确时，应当根据签约时的相关背景、合同目的、“关门卖，拎包即住”的交易习惯，合同金额及诚信原则综合判定，除了红木家具以外，家具家电应全留给我方。

第二，家具家电损失价值问题，因家具家电都被搬空拆除，且时间较长，当事人自己本身又添置了相关家具家电，如果申请司法鉴定其结果可能与我方实际损失相差较远，所以本律师建议按照拆除痕迹与当时看房时的状况进行罗列价格。

另外，房东作为家具家电的购买者，有义务提供上述物品的品牌、规格、价格等信息，并且应将合同约定的家具家电清单列明品牌，数量，与我方一一核实与交接，中介应当对房屋现状进行拍照或者录制视频予以固定，但房东及中介并未履行自己应尽的义务，如果对价格有异议，应当对此进行举证。如果举证不能，其非善意履行合同的行为已构成违约，依法应承担违约责任。

马政鹏律师

上海明伦（苏州）律师事务所，执行主任，明伦律所马政鹏律师团队带头人，刑辩委员会主任，上海市浦东新区司法局法律讲师、上海市开放大学客座讲师、中共苏州市姑苏区律师协会第六联合支部书记。

多年来致力于各类法律疑难案件的理论研究和实践操作，代理过多起全国著名疑难案件，拥有丰富的执业经验。

马政鹏律师团队

是上海明伦（苏州）律师事务所骨干力量，以团队化的运营方式办理每一起案件，专业、精准和高效的原则贯彻于每个案件，在刑事辩护、合同纠纷、婚姻家事、劳动人事、企业法律顾问等领域有丰富的实践经验，获得了社会广泛好评。